Quem atua na gestão de condomínios em Curitiba tem enfrentado um desafio crescente: o uso de unidades para locação via aplicativos como o Airbnb.
O problema que mais chega ao nosso escritório é o conflito direto entre o direito de propriedade do dono do imóvel e o direito ao sossego e segurança dos demais moradores.
Muitas vezes, o que era para ser uma fonte de renda extra para o proprietário acaba se tornando um transtorno jurídico para o síndico, sobretudo em prédios com perfil estritamente familiar.
O caso clássico acontece quando a alta rotatividade de pessoas estranhas nas áreas comuns começa a gerar insegurança e reclamações constantes sobre barulho e uso indevido das instalações do prédio.
Sem regras claras na convenção, o condomínio fica vulnerável a processos tanto de quem quer alugar quanto de quem se sente incomodado.
Locação por Aplicativo: O que diz o STJ e a Convenção
Aqui na Stella Advocacia somos especialistas em Direito Condominial e alertamos: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já sinalizou que o condomínio pode sim proibir as locações de curtíssima temporada, desde que essa proibição esteja expressa na convenção.
Para que a proibição ou a regulamentação tenha validade legal, não basta uma decisão isolada do síndico ou uma conversa no grupo de WhatsApp; é preciso que o regramento seja técnico e aprovado em assembleia com o quórum correto.
Para garantir a harmonia e a segurança jurídica, o documento do prédio deve prever critérios objetivos:
- Identificação obrigatória: Exigência de envio de documentos e dados de todos os hóspedes à portaria com antecedência;
- Limitação de áreas comuns: Restrição do uso de salão de festas ou outras áreas de lazer para locatários temporários;
- Responsabilidade do proprietário: Previsão de multas agravadas em caso de infrações cometidas pelos hóspedes, cobradas diretamente na cota condominial da unidade.
O cenário das locações em bairros como Batel, Centro e Bigorrilho
Vemos muitos casos em bairros centrais e de alto padrão em Curitiba, onde a demanda por hospedagem rápida é maior.
Muitos síndicos, pressionados pelos moradores, tentam barrar a entrada de turistas de forma autoritária. Isso é um erro comum e perigoso: impedir o acesso de um hóspede sem o devido respaldo da convenção pode gerar processos por danos morais e lucros cessantes contra o condomínio.
O papel do condomínio não é apenas proibir, mas regular a convivência de modo que o destino residencial do prédio seja preservado. Isso só é possível com uma convenção de condomínio atualizada e que entenda as nuances da economia compartilhada.
Erros comuns na tentativa de barrar o Airbnb
Muitas ações judiciais em Curitiba são perdidas pelos condomínios porque a gestão ignora os limites legais:
- Proibição por circular ou edital: Tentar mudar a regra do prédio sem alterar formalmente a convenção ou o regimento interno;
- Cerceamento de acesso: Bloquear tags ou proibir a entrada de malas de hóspedes sem uma previsão regulamentar clara;
- Tratamento discriminatório: Criar regras que punam apenas quem utiliza aplicativos, sem fundamentar o impacto na segurança ou no sossego coletivo.
Precisa de assessoria jurídica para o seu condomínio?
A solução para equilibrar os direitos dos proprietários e a paz dos moradores é ter uma assessoria jurídica condominial que ajude a redigir cláusulas de locação por temporada que sejam justas e resistentes a questionamentos judiciais.
Na Stella Advocacia, auxiliamos na atualização de normas internas para que o condomínio se adapte às novas tecnologias sem abrir mão da segurança dos moradores.
Luigi Bertoldo – OAB/PR 131.061
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